房企合作開發(fā)項(xiàng)目的融資策略是什么?集中供地新規(guī)施行后，除國央企以及其他實(shí)力較強(qiáng)的頭部房企外，普通民營房企在招拍掛市場的拿地變得越來越難。在具體的拿地方式上，越來越多的開發(fā)商也已將拿地方向轉(zhuǎn)到了聯(lián)合拍地、合作開發(fā)、城市更新、不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域。那么房企合作開發(fā)項(xiàng)目的融資策略是什么?難點(diǎn)在哪里呢?

　　對于國企或城投平臺參與合作的項(xiàng)目，在風(fēng)控層面一般都較難取得國企或城投平臺自身持有的股權(quán)部分的質(zhì)押擔(dān)保;另外國企或城投平臺一般都不允許將項(xiàng)目公司名下的土地對外辦理抵押，因此我前融資金進(jìn)入的風(fēng)控層面存在一定的落地障礙。

　　在投資架構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們機(jī)構(gòu)一般也只能從SPV層面介入，因此無法直接對項(xiàng)目公司進(jìn)行有效控制，由此導(dǎo)致底層資產(chǎn)存在失控的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于上述原因，一般對于國企或城投平臺參與合作的項(xiàng)目，除非能將項(xiàng)目的全部權(quán)利暫時(shí)給我們機(jī)構(gòu)行使、監(jiān)督，以對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式監(jiān)控，否則一般都很難介入該類項(xiàng)目的融資，特別是在國企或城投平臺前期代為出資拿地，并收取固定收益與開發(fā)商明股實(shí)債地合作模式下。

　　所以在房企合作開發(fā)雙方實(shí)力存在差異的情況下，可以選擇實(shí)力稍強(qiáng)的開發(fā)商作為融資主體并就整個(gè)項(xiàng)目申請融資的情形，但會要求該主體對整個(gè)項(xiàng)目的融資提供擔(dān)保。

　　另外，在由一方發(fā)起的對整個(gè)項(xiàng)目提供融資的過程中，對融資主體的交易對手(即合作開發(fā)的另外一個(gè)開發(fā)商)綜合實(shí)力的評判亦不可或缺。當(dāng)然，對于合作開發(fā)項(xiàng)目存在多個(gè)交易主體(即股東)的情形，在項(xiàng)目的選擇上也要更加關(guān)注項(xiàng)目本身的優(yōu)劣程度。

　　對于開發(fā)商而言現(xiàn)金流才是“王道”，任何能補(bǔ)充現(xiàn)金流的融資方式均值得嘗試。開發(fā)商的融資觸角也早已從單純的資金機(jī)構(gòu)上升到與具備資金實(shí)力或項(xiàng)目資源合作方共同搭建全方位共贏的戰(zhàn)略平臺的高度。

　　比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開發(fā)商的合作機(jī)會，實(shí)現(xiàn)拿地及前端資金的補(bǔ)充;與總包單位或其他上游供應(yīng)商戰(zhàn)略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當(dāng)?shù)卣脚_、本地資源型企業(yè)、當(dāng)?shù)貙?shí)力財(cái)團(tuán)等合作資源等等，合作才能共贏，讓利才能長遠(yuǎn)。