合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后如何處理?合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有共同投資、共享利潤、共擔風險的“三共特性”。那么，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后該怎么處理呢?

　　什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同?

　　所謂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。該類合同如果發(fā)生糾紛主要適用的法律法規(guī)包括《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同解除后如何處理?

　　這里分為兩種情形，協(xié)議解除和單方面解除。

　　一協(xié)議解除合同的情形《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”該條文內(nèi)容字面上看似淺顯，實務(wù)適用時則并非那么得以應(yīng)手。

　　合同解除可分為協(xié)議解除和單方解除。協(xié)議解除實質(zhì)是在原合同當事人之間重新成立一個合同，其內(nèi)容主要是把原來的合同廢棄，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。如當事人意思表示真實，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，不論合作合同是否有效，協(xié)議解除均應(yīng)當認定為合法有效。比如，在集勝貿(mào)易有限公司與重慶華興產(chǎn)業(yè)股份有限公司其他合同糾紛一案中，最高人民法院認為，《終止及清算協(xié)議》的主要內(nèi)容是對華興公司和集勝公司解除合作關(guān)系，并進一步明確由華興公司自行開發(fā)相關(guān)地塊以及由華興公司向集勝公司返還投資款和支付補償款等問題作出的約定?！督K止及清算協(xié)議》雖然在客觀上與雙方簽訂的《合作協(xié)議書》存在一定聯(lián)系，但正如重慶高院原一審判決指出的，其實質(zhì)是在雙方當事人之間建立了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系?！督K止及清算協(xié)議》并非《合作協(xié)議書》的從合同，《合作協(xié)議書》是否有效，并不對《終止及清算協(xié)議》的效力產(chǎn)生影響。

　　二單方解除合同的情形常出現(xiàn)糾紛的是因?qū)Ψ竭`約或者出現(xiàn)不可抗力，解除權(quán)人單方提出解除的情形。對于這種合作合同非正常終止后的處理，實踐中主要有三種觀點：第一種認為，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同被解除、終止后，可以通過相互返還和賠償損失解決相關(guān)問題;第二種認為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是合作各方之間的一種共同合作開發(fā)行為，當事人的利益目標一致，對合作的標的物具有共有性質(zhì)，因此，在合作合同解除、終止后的處理上，不同于一般的當事人利益相對的合同，不僅僅是一個通過相互返還和賠償損失就能解除的問題，而是涉及對合作的標物不動產(chǎn)如何分割、相互投資如何返還、損失如何計算和承擔等諸多問題，同時，還涉及對造成合作合同被解除的原因、過錯程序如何認定，并在此基礎(chǔ)上綜合考量，解決問題;第三種認為，可以參照適用《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第46條中對合作建房被確認無效后的處理原則。

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同兼具資合和人合的特點，如合同當事人之間缺乏信賴，已不具備繼續(xù)合作的基礎(chǔ)，繼續(xù)履行合作已無實際意義，對解除合作合同的主張應(yīng)當予以支持，但其共同開發(fā)的房地產(chǎn)項目未必是“爛尾樓”。合同目的不能實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)項目事實上不可能再完成應(yīng)當是兩種不同的法律事實，合作合同解除與項目需要清算不構(gòu)成必然因果關(guān)系。

　　對于合作合同解除后的處理，則主要是解決兩個問題，即項目的歸屬和對退出方的賠償或補償。退出方提供的資金、實物、勞務(wù)或其他出資成本已轉(zhuǎn)化為項目資產(chǎn)，返還原物顯然不現(xiàn)實，基于公平誠信原則，取得項目一方應(yīng)當對退出方給予合理的賠償或補償。

　　關(guān)于合作合同解除后項目的歸屬。一般合作的房地產(chǎn)項目恢復(fù)由提供土地一方自行開發(fā)建設(shè)，這也符合“房隨地走”、“房地產(chǎn)一體化”的原則。而在一些特殊情形，也可以考慮按照合作方實際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例直接合理分配房地產(chǎn)項目下的建筑物甚至是在建項目。比如，項目土地使用權(quán)是由合作當事人共同購買情形、房屋已經(jīng)可預(yù)售或現(xiàn)售情形、合作當事人本身具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)情形等。

　　關(guān)于合同解除后退出方的賠償或補償問題。有觀點認為，項目需要進行清算，如前述廈門市中級人民法院(2015)廈行終字第130號行政判決書。筆者認為，房地產(chǎn)項目尚未開發(fā)完畢的，債權(quán)債務(wù)和經(jīng)營利潤狀況尚不明確，因房價波動大，稅金高，確定凈利潤難度大且不科學，客觀上確實不具備清算的條件，有些房地產(chǎn)項目已經(jīng)預(yù)售或者涉及征地拆遷的，極有可能引發(fā)社會安定問題，因此除非房地產(chǎn)項目事實上不可能再由合作方開發(fā)完成，否則不應(yīng)當貿(mào)然要求項目必須清算。

　　如果項目不清算，如何認定退出方的損失?筆者認為，首先，如果合同當事人對各方的投資或者房地產(chǎn)項目的價值、利潤存在爭議，可以委托中介機構(gòu)進行審計或評估確定;其次，可以根據(jù)項目的開發(fā)情況按如下規(guī)則靈活處理：

　　(一)項目尚未開發(fā)，不存在收益分配，無需進行成本、收益清算的，可以返還退出方實際投資款，同時依據(jù)合同約定和過錯情況，支持退出方主張利息損失或者違約金。比如云霞與海南華康投資有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案、敬紅宣與太倉順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈秀龍合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案。

　　(二)土地或在建中的建筑物有一定增值的，可以在返還投資款的同時，參照當?shù)禺斍胺康禺a(chǎn)業(yè)進行評估，給予退出方相應(yīng)的增值利潤賠償。比如廣元市眾森實業(yè)有限公司與北京東方龍濟投資發(fā)展有限公司、廣元東合時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案。

　　(三)房屋已經(jīng)預(yù)售或者現(xiàn)售的，可以先行返還投資款，在完全銷售后再行項目清算，按照合作方實際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例確定具體賠償金額。屆時如對賠償金額不能達成一致意見，另行訴訟解決。比如嵊泗裕華房地產(chǎn)有限責任公司與舟山華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案[8]。也有司法判例是委托有相應(yīng)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)對合作項目進行司法鑒定，根據(jù)鑒定意見認定合作項目的可分配收益，再按照合作方實際投資比例或者合同約定的權(quán)益或者利潤分配比例認定退出方的損失額，比如杜英,伏聯(lián)軍與重慶陽坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案[9]。當然，這種處理方式是否公平合理還存在爭議，比如在鑒定基準日、未售房屋的價格、稅費等方面。